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萬科新商業戰略：萬丈資本專註存量資產(圖)
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導讀
萬科一向專註的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報數據可見一斑：2011年至2014年，萬科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。
本報記者 劉易斯 上海報道
萬科(000002.SZ)商業地產投資
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9月25日，萬科集團高級副總裁、主要分管萬科集團商用物業的丁長峰在易居沃頓房地產研修班北京課程段授課時，談及萬科為何介入商業地產，此前不做是因為沒有資金沉淀無法實現高增長、拿不到便宜的地，而現在是“不得不做”。
一個事實是，萬科一向專註的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報數據可見一斑：2011年至2014年，萬科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。
在商業地產介入路徑上，萬科內外兩路並進，外部與基金進行項目股權合作，內部則通過成立資本管理平臺進行兼並收購，從而有效解決商業地產資金沉淀過多的問題。
21世紀經濟報道記者同時獲悉，萬科內部新成立的萬丈資本有限公司，首席執行官由丁長峰出任。丁長峰透露萬丈資本的主要業務是金融和城市存量資產的收購改造。
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據21世紀經濟報道記者不完全統計，萬科商業總建築面積已超過1400萬平方米，包括217萬平方米購物中心、70.25萬平方米酒店及服務式公寓、442萬平方米寫字樓。其中，非住宅業務總資產超過1900億元，共計25個萬科廣場在建或者規劃中，截至目前有5個萬科廣場已開業，至2016年末將同時運營10個萬科廣場，總資產將達到304億元。
克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，萬科做商業地產的劣勢在於，缺乏運營經驗尤其是高端辦公的經驗，目前還沒有拿得出手的案例，因此他們通過引入各種基金做輕資產，希望另辟蹊徑。而做輕資產考驗的就是企業的運營能力，如果運營能力不提高，資金實力再雄厚也需要交學費。
據透露，萬科上海2015年內會有5萬平方米商業面積入市，明年5月份再供應5萬平方米。預計到2020年，萬科上海至少會佈局4個萬科廣場，3個萬科中心。
經過3年發展，上海已是萬科商業地產佈局最大區域之一。目前上海萬科廣場、徐匯萬科中心、濱江萬科中心等9個項目已陸續進入招商階段，接下來就是開業。
萬科商用資產管理公司總經理葉挺曾透露萬科在商業用地選址法則：核心商務區、具備高增長潛力的新興商業區，預期可以迅速成熟的、必須跟軌道交通結合的片區。他指出萬科比較看好的都是軌道交通節點、大型商業區、甚至整個長三角的核心驅動區。例如浦東 陸傢嘴 周邊的經濟外溢區，又例如位於七寶的萬科廣場不僅處於兩條地鐵交匯處，周邊人口甚至都超過50萬。
萬丈資本主攻方向
投資者首先看到的，是萬科的資本運作能力雄厚，年報顯示，截至2014年底，萬科擁有貨幣資金627.3億元，現金流凈額417.2億元。而凈負債率降到瞭5.4%。
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萬科的住宅項目大多數采用信托模式解決現金流，而在商業地產方面，萬科也從不避諱對投資者坦言其態度謹慎。近兩年來，萬科和鐵獅門、凱雷、領匯、黑石、麥格理、GIC、東方藏山等基金合作，還成立瞭前海萬科REITs封閉式混合型基金。
有瞭上述這個外部資本的合作經驗，萬科在內部成立萬丈資本則是水到渠成。
此前，據媒體披露，萬丈資本有限公司是萬科V Capital計劃的業務實體，在香港設立。而V Capital計劃主要針對金融和投資業務，是萬科應對住宅由增量轉向存量時代而做出的轉型業務之一，以金融化為主要運作方式。萬丈資本為私人股份有限公司，初期募集規模不小於100億元(並非註冊資本金，香港設立公司不需註冊資本金)。
萬丈資本作為新成立的一個資金平臺，將專註於城市更新和核心資產的收購改造，目的就是配合各地有商業地產的項目投資與提供服務，萬丈資本將作為資本方，介入萬科自身甚至其他項目。
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從丁長峰推動200億規模的V Capital就可以看出，萬科萬丈資本也是要玩存量資產的打法，而這正是萬科做商業地產的主要模式。例如上海虹橋萬科中心，此前就將90%股權賣給GIC，自己保留10%，但萬科全權負責招商和項目運營管理。9月28日，葉挺接受21世紀經濟報道記者專訪時認為，萬丈資本後期或許會介入萬科上海其他商業項目。
正如丁長峰所言，大型綜合項目中，要根據項目特點，對即售部分和持有經營部分進行土地成本重置，這是所有定位的前提。
這也透露瞭萬科的商業野心不止於綜合體。21世紀經濟報道記者獲悉，萬科日前中標上海徐涇地鐵上蓋TOD項目，該項目總建築面積共46萬平方米，其中18萬平方米為商辦寫字樓，由上海 申通地鐵 、上海軌道交通上蓋物業股權投資基金合夥企業於今年2月2日聯合競得，成交價219787萬元。根據初步規劃，徐涇TOD項目預計2020年之前開業運營。
此前的9月22日，珠海市住城建局發佈公告顯示，萬科在今年2月28日競得的約19.3萬平方米的商住地，將建成“萬科城市中心”，成為上沖TOD小鎮的組成部分。該項目位於上沖片區上沖車輛基地北側，建設單位為珠海市萬有引力房產有限公司。來源人民日報)
(責任編輯：Newshoo)
新聞來源http://business.sohu.com/20150930/n422469156.shtml
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